Baukredite

Die unerfreulichen Nebenwirkungen der Wohnimmobilienkreditrichtlinie

07.06.2016

In einem Gastbeitrag analysiert Universitätsprofessor Leonhard Knoll die Folgen der Wohnimmobilienkreditrichtlinie für Bürger und Banken. Sein Fazit: Die neuen Regeln bevormunden die Bürger, die ihren Immobilienbesitz finanziell deutlich weniger nutzen können als bisher.

Universitätsprofessor Leonhard Knoll

Vor einem knappen Jahrzehnt begann die sogenannte Subprimekrise: Immer mehr Immobilienkredite fragwürdiger Bonität konnten in den USA nicht bedient werden und schlugen immer weitere Schneisen der Verwüstung in die Kapitalmärkte. Ungläubig rieb sich die Öffentlichkeit die Augen, welche absurd hohen Preise für oftmals eher kümmerliche Häuser bezahlt wurden, weil Banken Finanzierungen bereitstellten, die von wenig vermögenden Kunden nur unter extrem optimistischen Perspektiven vertragsgemäß zurückgezahlt werden konnten. Die Verfilmung von „The Big Short“ hat vor wenigen Monaten diesen Wahnsinn und seine Methode nochmals eindrucksvoll in Erinnerung gerufen.

Universitätsprofessor Leonhard Knoll

Beispiellose Regulierungslawine

Die Menge der Lehren, die aus dieser Wurzel des Lehman-Bankrotts und von vielen weiteren Pleiten gezogen werden sollte, ist de facto unüberschaubar. Seit 2008 ging jedenfalls eine beispiellose Regulierungslawine über die Kapitalmärkte und Banken nieder, die immer noch nicht zum Stillstand gekommen ist. Dabei ist es merkwürdig, wie lange es in nationalem Recht gedauert hat, bis die Ursünde von Subprime, nämlich die völlig hemmungslose Kreditvergabe an private Hausbauer und Wohnungskäufer, unmittelbar adressiert wurde, und noch merkwürdiger, wie wenig die gravierenden Veränderungen in den Medien aufgegriffen wurden.

Hierzulande war es im ersten Quartal dieses Jahres so weit: Das „Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie und zur Änderung handelsrechtlicher Vorschriften“ wurde in Bundestag und Bundesrat beschlossen sowie anschließend im Bundesgesetzblatt veröffentlicht. Besonders wichtig erscheinen die dabei neu in das BGB integrierten „Buchstabenparagrafen“ §§ 505a-d BGB, deren  Subprimekern“ wohl § 505b Absatz 2 BGB darstellt.

Letztlich muss sich die Bank also vor der Kreditvergabe davon überzeugen, dass sich der Kunde das Darlehen aus seinem laufenden Einkommensüberschuss leisten kann. Diese Hervorhebung ist wichtig, denn jenseits der Subprime-Verrücktheiten oder gar -Verbrechen haben Banken natürlich immer darauf geachtet, dass sie ihre Ausleihungen verzinst zurückerhielten und die Bonität ihrer Schuldner entsprechend taxiert sowie laufend überwacht.

In den USA ist das deshalb noch wichtiger, weil die Schuldner von privaten Immobiliendarlehen teilweise (vor allem abhängig vom Bundesstaat) im „Bedarfsfall“ ohne persönliche Haftung das Objekt an den Gläubiger, regelmäßig eine Bank, weiterreichen konnten, wenn der Schuldendienst für sie nicht mehr zu leisten war. Das heißt, die Besicherung der Schuld bestand durchsetzbar nur im Wert des finanzierten Objekts. Dieses völlig absurde und in Deutschland nie einschlägige Vorgehen wird durch die zitierte Regelung nun auch rechtlich unmöglich. Allerdings muss man sich fragen, ob die damit verbundenen Nebenwirkungen hinreichend bedacht wurden.

Bevormundung des Bürgers

Grundsätzlich besteht eine eindeutige Bevormundung des Bürgers, der seinen Immobilienbesitz finanziell deutlich weniger nutzen kann als bisher. Beim Einsatz einer Immobilie als Kreditsicherheit geht es nämlich nicht immer um den initialen Erwerb, sondern oft um die Besicherung einer qualitativen Verbesserung, beispielsweise den Umbau zu altersgerechtem Wohnen, oder um eine Anschaffung, die mit der Immobilie selbst nichts zu tun hat. Wer keinen Einkommensüberschuss in hinreichender Höhe hat, um die Finanzierung für solche Maßnahmen ohne Beanspruchung der Immobilie zurückzuzahlen, wird in Zukunft keine entsprechenden Anschaffungen machen können – es sei denn, er verkauft die Immobilie, die er nicht beleihen lassen darf, was wohl kaum eine Nutzensteigerung bringen wird!

Offenkundige Diskriminierung

Damit geht eine offenkundige Diskriminierung von laufenden Einkünften gegenüber Vermögensbeständen einher, die bei halbwegs funktionierenden Kapitalmärkten doch weitgehend  ineinander überführbar sein sollten. Ist dies an sich schon schädlich, kommt es zu einer persönlichen Diskriminierung auf Aggregatsebene, wenn bestimmte Gruppen stärker von dieser Maßnahme betroffen sind als andere. Da im Alter tendenziell laufende Einkommen kleiner, aber zumindest am Beginn der Rentenphase Vermögenswerte größer sind, wird die anteilsmäßig wachsende Zahl der Menschen im Ruhestand überproportional betroffen. Sind gerade diese Menschen so unreif, dass man sie vor sich selbst schützen muss?

Allerdings kommt es auch innerhalb der Vermögenswerte zu einer Diskriminierung, denn jenseits des Immobiliensektors sind keine entsprechenden Beschränkungen verabschiedet worden. Letztlich werden diese Effekte unter sonst gleichen Bedingungen zu einer Wertreduktion von Immobilien insgesamt führen und man darf aus mehreren Gründen getrost bezweifeln, dass dies als proaktive Maßnahme gegen eine Immobilienblase gedacht war.

Ein schlechter Witz

Da Immobiliensicherheiten eine erhebliche Bedeutung für die Kreditvergabe in Deutschland haben, wird man also davon ausgehen können, dass unter sonst gleichen Bedingungen die Zahl kreditfinanzierter Ausgaben in Deutschland zurückgehen wird, auch weil ergänzende Vorschriften zu einem erhöhten Haftungs- und Schadenersatzrisiko für die Gläubigerbanken führen. Angesichts der verzweifelten Bemühungen der Europäischen Zentralbank (EZB), die Kreditvergabe zu stimulieren, erscheint dies wie ein schlechter Witz.

Natürlich soll ein Kreditnehmer über die finanziellen Konsequenzen seiner Verschuldung vorab informiert werden, aber warum soll er eine entsprechende Finanzierung nicht erhalten, wenn er sich in Anbetracht aller relevanten Fakten dafür entscheidet? Ist es beispielsweise besser, dass ein Rentnerehepaar in betreutes Wohnen ziehen muss, weil es die langfristig günstigere Alternative eines altersgerechten Umbaus der eigenen vier Wände nicht finanziert bekommt? Muss es auf andere Annehmlichkeiten verzichten, für deren Finanzierung mehr als genug Deckungsmasse vorhanden, aber nicht einsatzfähig ist? Darf man sein Vermögen – noch dazu bei Fehlen leiblicher Nachkommen – nicht nach eigenem Gusto verwenden? Wenn Eigentumsrechte eingeschränkt werden, muss vorher immer die Notwendigkeit hinterfragt beziehungsweise ein sanfteres Mittel für die jeweilige Zielerreichung gesucht werden. § 505b BGB und seine begleitenden Regelungen sind jedenfalls keine Vorgaben, über die sich rationale Verbraucher und Verbraucherschützer freuen können.

Von Universitätsprofessor Leonhard Knoll.

Sein Gastbeitrag ist auch in der Juni-Ausgabe von „Profil - das bayerische Genossenschaftsblatt“ erschienen.

[Foto Slider: imago/Rainer Weisflog]