Immobilienkredite: Unnötige Einschränkung der Kreditvergabe an bestimmte Verbrauchergruppen muss korrigiert werden

20.05.2016

Ausgangslage


Mit dem Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie wurde die EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie zum 21. März 2016 in deutsches Recht umgesetzt. Banken müssen nun noch strenger prüfen, ob sich Kunden einen Kredit leisten können. Die neuen Regelungen sehen vor, dass bei der Immobilienkreditvergabe die Kreditwürdigkeit insbesondere anhand der Höhe des laufenden Einkommens und des frei verfügbaren Vermögens beurteilt wird. Anders als bisher dürfen die Kreditinstitute nicht mehr hauptsächlich auf die Werthaltigkeit der grundpfandrechtlichen Sicherheit des finanzierten oder belasteten Grundstücks bzw. der Immobilie abstellen. Das heißt, Banken dürfen sich bei der Bonitätsprüfung des Kunden nicht mehr maßgeblich darauf stützen, dass der Wert der Immobilie den Kreditbetrag übersteigt. Ebenso darf die Annahme, dass der Wert der Wohnimmobilie des Kunden zunimmt, nicht als Hauptargument für die Kreditwürdigkeit gelten.

Problem


Die Kreditvergabemöglichkeiten der Banken werden dadurch weiter eingeschränkt, dass der Bundesgesetzgeber die EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie noch verschärft. Die EU-Richtlinie würde es Banken erlauben, von der rigiden Bonitätsprüfung abzuweichen, wenn der Kreditvertrag zum Bau oder zur Renovierung der belasteten Wohnimmobilie dient. Diese Option wurde aber bei der nationalen Umsetzung der EU-Richtlinie in Deutschland gestrichen. Anders wurde in Österreich verfahren. Dort ist die von der EU vorgesehene Ausnahme bei der Kreditwürdigkeitsprüfung für Bau- und Renovierungsmaßnahmen im „Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz“ (HIKrG) enthalten.

Zudem sind viele Passagen im deutschen Umsetzungsgesetz zur EU- Wohnimmobilienkreditrichtlinie unpräzise. Im neuen Paragraph 505a BGB heißt es, es müsse „wahrscheinlich“ sein, dass der Kreditnehmer seinen Verpflichtungen vertragsgemäß nachkommen kann. Doch wann genau davon ausgegangen werden kann, dass ein Kreditnehmer „wahrscheinlich“ seinen Kredit bedient und wann nicht, dazu bleibt das Gesetz vage. Die Konsequenz ist eine erhebliche neue Unsicherheit für Kreditnehmer und Bank. Denn die Auslegung der Vorschrift ist völlig offen. Sie wird somit faktisch vom Gesetzgeber auf die Zivilgerichtsbarkeit verlagert. Viele Banken sehen sich aufgrund der Unbestimmtheit des Gesetzes und der daraus folgenden Rechtsunsicherheit zu einer noch vorsichtigeren Kreditwürdigkeitsprüfung veranlasst und vergeben Kredite im Zweifelsfall nicht.

Lösung


Der Bundesgesetzgeber sollte Bau- und Renovierungsdarlehen auch bei dinglicher Absicherung wieder ermöglichen. Dies kann mit geringem Aufwand durch die vollständige Übernahme des einschlägigen EU-Richtlinientextes in deutsches Recht geschehen. Hierzu heißt es in Artikel 18 Absatz 3 der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie: „Die Kreditwürdigkeitsprüfung darf sich nicht hauptsächlich darauf stützen, dass der Wert der Wohnimmobilie den Kreditbetrag übersteigt, oder auf die Annahme, dass der Wert der Wohnimmobilie zunimmt, es sei denn, der Kreditvertrag dient zum Bau oder zur Renovierung der Wohnimmobilie.“ Entsprechend muss der Bundesgesetzgeber das nationale Umsetzungsgesetz in § 505b BGB korrigieren. Zudem muss es weiterhin möglich sein, Kredite zu Konsumzwecken zu vergeben und grundpfandrechtlich zu besichern, wenn diese durch die Substanz der Immobilie gedeckt sind. Dazu muss die Gestaltungsoption gemäß Artikel 3 Absatz 2a der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie auf nationaler Ebene genutzt werden. Auch müssen Übergangsregelungen bezüglich der Anschlussfinanzierungen bei Altfällen geschaffen werden, wenn der Kreditnehmer den Ursprungskredit unter anderen Bedingungen erhalten hat.

Nur wenn der Bundesgesetzgeber das deutsche Umsetzungsgesetz zur EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie zügig korrigiert, können unnötige Einschränkungen der Kreditvergabe an bestimmte Verbrauchergruppen in Deutschland vermieden werden und Bürger Grund- und Immobilienvermögen auch weiterhin umfassend als Wirtschaftsgut nutzen.