Interview Michael Voigtländer

„Wir sehen immer nur die Risiken“

04.07.2016

Die Bundesregierung hat Sorge, dass der deutsche Wohnimmobilienmarkt überhitzt. Sie möchte deshalb die Kreditvergabe an Häuslebauer stärker regulieren. Michael Voigtländer, vom Institut der deutschen Wirtschaft Köln lehnt das Vorhaben ab. Im Interview begründet er, warum.

Baustelle für ein Haus mit Bauherren
Häuslebauer: Von den neuen Regelungen für Wohnimmobilienkredite sind beispielsweise Haushalte mit guten Einkommen betroffen, die aufgrund ihrer bisher kurzen Be­rufstätigkeit noch nicht sparen konnten, meint Michael Voigtländer.



Profil: Herr Professor Voigtländer, die Bun­desregierung hat Sorge vor einer Immobi­lienblase und möchte deshalb die Kreditver­gabe an Häuslebauer stärker reglementie­ren. Sehen Sie dazu die Notwendigkeit?

Michael Voigtländer: Die Wohnimmobi­lienpreise sind in den letzten Jahren stark gestiegen, besonders in den Großstädten, aber ich sehe noch keine Überhitzung. Letztlich sind die Preisanstiege gut zu be­gründen, weil es einfach am Wohnungs­bau in den Großstädten fehlt, anderer­seits die Nachfrage nach Wohnraum sehr hoch ist. Preissteigerungen sind daher folgerichtig.Vor allem aber ist die Kredit­vergabe immer noch moderat. In ande­ren Ländern haben wir im Vorfeld einer spekulativen Blase eine sehr expansive Kreditvergabe erlebt, teilweise haben sich die Kreditbestände binnen weniger Jahre verdoppelt. In Deutschland wach­sen die Kreditbestände dagegen langsa­mer als die Preise.

Profil: Wie ist es um den deutschen Wohn­immobilienmarkt und dessen Finanzierung bestellt?

Voigtländer: Das deutsche Immobilien­finanzierungssystem gilt im internationa­len Vergleich als besonders stabil und sicher. Dies hat sich trotz ultraniedriger Zinsen nicht geändert. Nach vorliegen­den Daten befindet sich der durch­schnittliche Beleihungsauslauf – also der Darlehensbetrag im Verhältnis zum Be­leihungswert einer Kreditsicherheit – im­mer noch bei unter 80 Prozent. Die Haushalte wählen Zinsbindungen von zehn Jahren und mehr und vor allem wählen sie hohe anfängliche Tilgungen, durchschnittlich fast 3 Prozent pro Jahr. Bei einer spekulativen Blase würden die Tilgungen deutlich zurückgehen, da man nur auf den Wiederverkaufserlös schielt – die Deutschen scheinen dagegen mehr­heitlich langfristig mit den Immobilien zu planen.

Profil: Was genau empfiehlt der Ausschuss für Finanzstabilität?

Voigtländer: Der Ausschuss für Finanz­stabilität empfiehlt der Bundesregierung die Einführung sogenannter makropru­denzieller Instrumente in der Immobi­lienfinanzierung. Damit wird die Möglichkeit geschaffen, Grenzen für die Fi­nanzierung einzuführen. Hierzu gehören Grenzen beim Beleihungsauslauf, Gren­zen beim Verhältnis der Einkommen zur Gesamtverschuldung, Grenzen beim Verhältnis von Zinszahlungen zum Ein­kommen und Auflagen für die Tilgungs­höhe. Beispielsweise könnten so zukünf­tig 100­-Prozent­-Finanzierungen unter­sagt werden.

Profil: Warum sehen Sie das kritisch?

Michael VoigtländerVoigtländer: Seit der Finanzkrise wird sehr einseitig auf die Robustheit der Banken geschaut. Banken haben aber auch eine volkswirtschaftliche Funktion, sie sollen Finanzierungen ermöglichen. Wenn zwei Vertragspartner einen Kredit vereinbaren, sollte es gute Gründe ge­ben, diesen Vertrag zu untersagen. Diese Gründe kann ich derzeit nicht erkennen. Es muss weiterhin möglich sein, auch einmal risikobehaftete Kredite zu verge­ben, die Einschätzung der Risiken ist ja gerade eine Kernkompetenz der Ban­ken. Durch die höheren Eigenkapitalan­forderungen sollten die Banken auch in der Lage sein, Risiken zu tragen.


Michael Voigtländer

Profil: Wer wäre auf Kundenseite von den neuen Regeln besonders betroffen?

Voigtländer:
Unsere Analyse von Daten der Europäischen Zentralbank zeigt, dass vor allem Haushalte mit höheren Ein­kommen und höheren Vermögen hoch auslaufende Finanzierungen wählen. Dies gilt im Wesentlichen auch für höhere Schuldendienste, die Kombination beider Elemente gibt es übrigens kaum. Letzt­lich wären zum Beispiel Haushalte mit guten Einkommen betroffen, die viel­leicht aufgrund ihrer bisher kurzen Be­rufstätigkeit noch nicht sparen konnten.

Profil: Spielt der Immobilienmarkt in Deutschland für die Finanzstabilität eine so große Rolle, dass er eigens reguliert werden muss?

Voigtländer:
Rund 50 Prozent aller Kre­dite in Deutschland werden mit Immobi­lien besichert, der Markt spielt also schon eine gewichtige Rolle. Die Immobilien­finanzierung war aber immer ein Stabili­tätsanker, sodass eine zusätzliche Regu­lierung – neben den schon bestehenden Regulierungen – redundant erscheint.

Profil: Welche Folgen hätten die neuen Regeln für die Banken?

Voigtländer:
Das große Problem der Banken ist im Moment ihre Profitabili­tät. Schließlich sind in Zeiten niedriger Zinsen die Margen sehr gering. Im Be­reich höherer Beleihungsausläufe kön­nen die Banken noch Gewinne realisie­ren, die sie dringend brauchen, um ihr Eigenkapital zu erweitern. Nimmt man ihnen nun mehr und mehr Geschäfts­möglichkeiten, wird es umso schwerer, die Eigenkapitalanforderungen nach CRD IV zu erfüllen.

Profil: Mit welchen Effekten müssten Mit­telstand und Privatkunden rechnen?


Voigtländer: Der Zugang zu Krediten wird immer schwieriger. Der Erwerb von Wohneigentum ist aktuell sehr attraktiv, weil die Zinsen deutlich stärker gefallen sind, als die Preise gestiegen sind. Die Al­terssicherung kommt mehr und mehr un­ter Druck, sodass die Rolle des Wohnei­gentums in der Altersvorsorge wichtiger wird. Aber nur die 20 Prozent einkom­mensstärksten Haushalte haben ihre Wohneigentumsquote erhöht, bei allen anderen stagniert die Quote. Aufgrund der Hypothekarkreditrichtlinie sind die Banken bereits vorsichtiger geworden. Nun könnten weitere Beschränkungen folgen, sodass es immer schwieriger wird, Immobilieneigentümer zu werden.

Profil: Eben erst wurde in Deutschland die von Ihnen bereits angesprochene Wohnimmobilienkreditrichtlinie umgesetzt. Auch die auf Basel III beruhende EU­-Gesetzgebung enthält zahlreiche Paragrafen zur Regulie­rung des Immobilienmarkts. Nun soll mit den makroprudenziellen Instrumenten noch einmal draufgesattelt werden. Sind die auf die bestehenden Regeln abgestimmt?

Voigtländer: Leider nein. Derzeit scheint das Motto zu sein: „Viel hilft viel“. Das Bankensystem ist aber überaus komplex und es drohen aus dem Zusammenspiel der vielen Regulierungen neue Pro­bleme zu entstehen. Ganz problematisch wäre es, wenn die Regulierungen darauf hinausliefen, die Wettbewerbsfähigkeit der Banken soweit einzuschränken, dass Kredite mehr und mehr über Schattenbanken vergeben werden, also etwa Fonds. Dann entstehen neue Risiken, die wir kaum noch kontrollieren könnten. Dies ist zumindest ein Vorteil der neuen makroprudenziellen Instrumente: Sie sollen für alle Finanzierungen gelten.

Profil: Welche Konsequenzen sollten Bun­desregierung und EU­-Gesetzgeber daraus ziehen?

Voigtländer: Ich würde dafür plädieren zunächst abzuwarten, wie sich der Markt durch die Einführung von CRD IV än­dert. Schon hier müssen wir beobachten, ob man nachsteuern muss, weil etwa durch die Liquiditätsanforderungen An­reize entstehen könnten, Zinsbindungen zu reduzieren. Die Erfahrungen zeigen doch, dass es vor allem mit komplexen Finanzprodukten Probleme gab. Ent­sprechend möchte man den Sektor einfa­cher und transparenter machen, doch mit der Regulierung erreicht man nur das Gegenteil. Umso dringlicher er­scheint es mir, eine Regulierungspause einzulegen und im Rahmen von Best­-Practice Analysen zu prüfen, welche Regulierungen sich wirklich bewähren.


Das Interview mit Michael Voigtländer ist in der Juli-Ausgabe von „Profil - das bayerische Genossenschaftsblatt“ erschienen.